以下内容来自【雕叔谈楼市】公众号，买房问题请私信提问

　　提问：雕叔，我目前住东莞， 19年入手东城05年楼龄大三房自住一套，已经有涨幅！17年入手东莞黄江东莞1号线地铁口次新一套，正在出手交易，17年底18年陆续入手了两三套东莞樟木头老破，总价均在60左右的，目前无明显涨幅。江西南昌一套。以上房产分别在我老婆跟我名下，我俩离婚状态，其中我名下一套东莞樟木头全款老破，一套东莞黄江次新正交易，计划卖完后落户广州首付4成购房，最好预算总价500万内，好地段可适当想办法凑一凑18年落深户，中间内持续交社保，本打算卖东莞黄江置换深圳，限购后没机会了，转而想落户抢跑广州但现在广州感觉已经起来了

　　回答：广州是起来了一些，但不是涨到头了，还是有机会的，目前而言适合你的预算海珠或者天河或者万博那些都有。比如金融城的骏景，中海康城，富力天禧之类的，后者海珠的光大花园，万博万科欧泊之类你的关键点是先确定你的首付款什么时候能下来？如果确定了可以大胆来广州买入，跟广州的卖家商量过户之间压在你首付到位后就可以了。尽快搞定吧，现在行情在起了。假如广州你可以挣150-200万的，你不能因为现在贵了10万，望而却步，比起买贵了，踏空才是最可怕的。

　　提问：杰哥 您好，坐标广州，预算900万，首付4成，不知道该选择广州哪个片区？珠江新城 琶洲 和天河北，投资自住兼顾，可以接受投住分离

　　回答：哈哈啊哈你问错人啦。你刚说那几个地方都没问题，再加上天河公园吧。我其实更建议在天河公园找，毕竟学位，环境，交通，地段综合能力强。珠城这个预算的标输天河公园天河北的话其实有衰退的趋势琶洲的话货太少了，去万胜围一带看看

　　提问：雕叔您好！请教一下，我现在工作收入一般，之前300万买入一套房子（珠城学位房），贷款160万，现市价600万，我想从银行借钱全额还掉，再抵押套现。套现的钱全额投资一套房。那我还是每月还银行的钱，可是却还多了一套房，您觉得这样思路可以吗？银行抵押是不是只能给评估价的6成，其他是否有什么风险呢？谢谢！

　　回答：珠城的房子肯定可以抵押七成啊，学位房可以找我做更高成数的经营贷[得意]。把之前的房子余值泵出来，再投资一套新买入的房子，是很常规的操作，但是这其中贷款、资金、房票、再买房和再贷款的衔接，有大学问和讲究，否则会有首付贷的嫌疑，导致再买入失败。可以联系我，一站式解决。

　　提问：雕叔好:跟业主都谈好了买房，中途没有中介插手直接朋友介绍的，现在就差中介程序，可以找个中介个人(非机构)走走流程吗，不找机构风险大吗？想降低点中介费，毕竟房源我自己找的

　　回答：自己评估呗，如果遇到好说话的业主是可以的，但凡事都有一个万一。几百万的东西，最好还是找一个正规的中介来做信用背书，不然但凡遇到点意外，拖你个一年半载，等房价涨上天，什么事情都不好说，你说要是当初多花几万中介费又算的了什么房源是你找的，这个理由太不硬起了，太不起眼了，其实房源大部分都是公开的，这已经不是稀缺资源了，稀缺的是控业主的能力和对交易条件的把控和推进，单单说我发现了房源，到最后正式过户和交楼，之间相差了十万八千里一句话：我见过太多为了“省钱”而栽跟头的案例，太多了，一定要小心谨慎

　　提问：美丽的雕叔，我现在卖房进行中，买家已经给了首付，今天也刚配合买家在她贷款的银行申请了贷款，就等放款了。现在有个问题，楼上那家漏水，如果他们不配合找补漏水点，对我的交易会有什么影响么，买家可不可以以此为由终止交易

　　回答：理论上，流程都走到申请按揭了，后面批同贷过户出证银行放款。收房的时候，买家才有可能发现漏水的事，并且以此为由拒绝签署收楼纸。

　　提问：南沙哪个楼盘值得投资

　　回答：虽和前海同属自贸区，但南沙太大了，盘多坑也多，要根据资金量系统性的找出适合自己的投资项目，目前不太清楚你的个人资金情况，无法准确塞选。不过提到南沙怎么选，确实是不少人关注的焦点，简单捋捋四个板块。首先明珠湾南沙发展核心轴，也是广州南向发展主轴。产业吸附能力强，交通体系完善。整个明珠湾起步区有四大区块：蕉门河口片区成熟度最高、慧谷西区的城市更新力度最大、灵山岛尖开发进度值得期待、横沥岛尖的价值最高但相对最不成熟。南沙湾板块南沙湾最大地理价值在于，到深圳前海和南山区的距离，比到广州市中心还近。交通上目前拥有地铁4号线、预计年底开通的18号线、在建的22号线。南沙湾是南沙发展较早的滨海豪华片区，一招霍家打天下，霍英东集团在南沙湾大兴基建，全区50%配套集中于此，且非常高端，目前板块价格在2.8w-3.5w区间。万顷沙板块地理位置和交通都是值得期待的。深中通道唯一出口，珠三角城际网重要枢纽南沙站也位于万顷沙，地铁方面未来22号线、18号线、22号线到市区都方便。整个板块，以交通带动周边产业布局，由于处在一个发展规划的初期阶段，相比其他板块成熟度上比较缺乏，也因为待开发的地块太多，因此决定了需要一个比较久的发展时间。蕉门金洲板块南沙最为成熟的居住板块，没有之一，目前该板块价格为2w-3w区间。万达商业、地铁4号线、人口居住属性决定了它的稳，也就意味着抗跌属性强，不存在规划落空的情况。

　　提问：雕叔好，我看到美林海岸有个二线江景房，85平卖535万，6.3万的单价是否值得，这个盘现在议价空间如何？谢谢

　　回答：不值得，6.3实在太贵了。还不如去隔壁美林湖畔淘个3房。目前金融城鱼珠琶洲老黄埔这些热门板块好的房子都不好淘笋。所以想买的网红盘，在夏天大家怕晒都不愿意去看房子的时候，更应该好好去淘盘

　　提问：雕叔，美林湖畔，骏景花园两者学位是什么情况？能否分享一二

　　回答：美林湖畔：前进路小学——村小骏景花园：骏景小学——市一级美林湖畔的就不要指望学位了，这个小学几乎是天河最差的了；骏景小学还不错，在天河属于二档，小学不错，初中一般般

　　提问：锤锤，这波老黄埔暴涨以后现在是不是不值得入手了……我看了下海珠西没怎么涨，现在纯投资买海珠西可以吗？谢谢

　　回答：纯投资，海珠西要看具体的区域和楼盘，比如滨江西、比如工业大道北中南、比如东晓南、江南西、新港西之类的区域板块，如果纯投资的话，海珠西坚持几个原则：1、大社区2、楼龄不超10-12年的楼盘或组团3、物业+园林要过得去4、学位+地铁

　　提问：雕叔怎么看？

　　回答：3%是小钱，城光作为限价盘的典型，只要你买了，后续肯定是可以能升值不少的，我都说不少，这个涨幅你到下一轮你肯定会很满意。千万不要去退房或者说退了房子不买。只不过既然你问到了，站在买家的角度，心里肯定是不爽的，有时间有精力的，团结你的邻居，去搞点事情也无妨，万科作为大的开发商，如果能在它身上闹一下分一块肉下来，是好事。不能每次都是开发商说了算

　　很多人在评论区给我留言提问，抱歉因为精力有限，无法一一回复

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